Qué inteligente alquilar un apartamento: 9 sencillos pasos
EL ALQUILER DE UN APARTAMENTO MÁS LARGO SE CONVIERTE EN UN NEGOCIO FAMILIARPero todavía plantea muchas preguntas. ¿Necesito un contrato? ¿Qué pasa si sales bruscamente sin avisar al dueño? ¿Puedo obtener un depósito si el propietario no quiere devolverlo?
En la práctica, no todo es tan malo o, al menos, puede resolverse. Hay tres etapas principales en el alquiler de un apartamento: alquilar una habitación, vivir un período requerido en ella y dejarla. Con la ayuda de una abogada, Yulia Sakunova, entendemos cómo evitar meternos en problemas con cada uno de ellos.
Insistir en un contrato
Imagina que has encontrado una opción maravillosa: un apartamento económico y cómodo con una ubicación conveniente, y una anfitriona amigable lo alquila. Usted sabe que necesita concluir un contrato de alquiler, pero ella le dice: "Sí, ¡qué contrato! Vive así y pague dinero, eso es todo".
Tal vez todo sea así, o tal vez un día el hijo de la anfitriona regresará de un viaje de negocios y te hará mudarte. Si tiene suerte, en tal situación se le permitirá empacar y irse en silencio, y si no, puede tropezar con los candados reemplazados y sacar las cosas con la policía, que también tiene que demostrar que son suyas (esto no es en absoluto obvio, hay razones para plegar las cosas en este apartamento usted no tiene). Si pagó por adelantado, es posible que tampoco vea este dinero. Si la persona con la que desea alquilar un apartamento, categóricamente no desea firmar un contrato de arrendamiento, es mejor buscar otra propiedad. De lo contrario, existe el riesgo de que tenga que despedirse de sus cosas favoritas.
Compruebe quién es el dueño del apartamento
Supongamos que la anfitriona acepta entrar en un contrato. No se apresure a obtener una pluma: primero asegúrese de que tenga derecho a alquilarle un apartamento. Para hacer esto, debe consultar el certificado de propiedad, y la persona con la que va a firmar un acuerdo debe ser el propietario de todo el apartamento, y no una parte del mismo. "No se preocupe", puede decir un propietario con conocimientos legales. "Soy dueño de solo ½ apartamentos, pero el tribunal me tiene usando el apartamento, y hay una solución". Por desgracia, para usted no importa: el tribunal se aseguró el derecho a usar el apartamento precisamente para aquellos que lo quieren alquilar, y no para usted ni para nadie más. Por lo tanto, el segundo propietario puede forzarlo a que se mude e incluso a que cambie las cerraduras.
En este caso, debe solicitar el consentimiento del segundo propietario (u otros propietarios, si hay varios) y, por escrito, un acuerdo verbal no funcionará. El propietario o la anfitriona pueden suspirar, ir a la habitación de al lado y en cinco minutos traer un papel en el que está escrito que el segundo propietario no se opone a alquilar el apartamento. Es posible que tenga motivos para dudar de que fue la persona cuyo nombre estaba firmado para escribir, pero este documento es suficiente para usted: en todo caso, los propietarios lo resolverán entre ellos y a través de la corte, y tendrá tiempo para dejar el apartamento en silencio. No se requiere permiso de notario.
Si, por algún motivo, duda que el certificado de propiedad o su copia sea real, puede verificarlo, puede hacerlo en cualquier MFC. Si la propiedad se registró después de 1998, debe solicitar un certificado de los propietarios de los apartamentos (esto se puede hacer en su dirección). Si la inscripción fue anterior a 1998, solicite un certificado de los derechos previamente emitidos para este apartamento. Puede solicitar ambas consultas; entonces estará seguro de que el que se convirtió en el maestro antes de 1998 siguió siendo el mismo. Tenga en cuenta que las respuestas a las solicitudes tendrán que esperar una semana.
Y una cosa más: si la persona con la que ha celebrado un acuerdo, el tribunal considera incompetente, alguien que quisiera desalojarlo de un apartamento tendrá que impugnar este acuerdo a través del tribunal, y esto le dará tiempo para reunirse con calma y salir.
Asegúrese de tener los datos correctos en el contrato.
Finalmente, puede entrar en un acuerdo; en este caso, se convertirá en el inquilino y el propietario con el propietario o la dueña, respectivamente. Si el propietario no tenía un contrato de muestra, se puede descargar de Internet. Es cierto que es demasiado pronto para relajarse: debe seguir cuidadosamente lo que está escrito en el documento.
Asegúrese de tener la fecha de conclusión del contrato y los detalles de las partes: apellidos, nombres, nombres patronímicos y direcciones. También puede proporcionar información de pasaporte, pero esto no es un requisito estricto. El objeto de alquiler (apartamento o habitación) debe estar marcado, y debe haber un enlace al certificado de propiedad. Optimamente, si usted da una copia de este certificado. El plazo del arrendamiento debe estar claramente marcado; de lo contrario, de forma predeterminada, se asumirá que usted alquiló un departamento por cinco años. Según el artículo 683 del Código Civil de la Federación Rusa, el plazo máximo para un contrato de arrendamiento es de cinco años, que se considera básico.
El monto del alquiler especificado en el contrato cubre la totalidad del plazo del arrendamiento, a menos que se indique lo contrario. Por acuerdo mutuo con el propietario, puede cambiar la cantidad en cualquier momento; para ello, debe firmar el anexo correspondiente al contrato. Asegúrese de que también se indique el orden de pago de las facturas: por ejemplo, usted es responsable del teléfono, la electricidad y el agua, y de los propietarios del apartamento, de todo lo demás.
Piensa en la rescisión del contrato.
Si no quiere que los dueños de los apartamentos vengan a revisarlo todos los días, asegúrese de que el contrato indique con qué frecuencia el propietario debe verificar la condición del apartamento, por ejemplo, una vez al mes. También es útil indicar en el documento cuánto tiempo antes de su vencimiento el arrendador debe notificarle si desea renovar el contrato y en qué condiciones. Al mismo tiempo, es mejor indicar con anticipación que debe avisarle que debe irse si quiere vender el apartamento.
Tenga en cuenta que el contrato de alquiler de apartamentos no se renueva automáticamente. Al expirar el contrato de arrendamiento, debe volver a ingresarse si llega a un acuerdo con el propietario. Si olvida ocuparse de la renovación del contrato, nuevamente corre el riesgo de enfrentar las puertas cerradas y perder algunas de las cosas.
Conozca los derechos y obligaciones: el suyo y el propietario del apartamento.
Estudie la sección "Deberes y derechos del propietario". Debe indicar que el propietario está obligado a devolver su depósito de seguridad si no tiene ninguna reclamación importante sobre usted. Un depósito de seguridad es la cantidad que le da al propietario junto con el pago inicial del alquiler a cambio de las llaves. Es necesario para garantizar la seguridad del propio apartamento y la propiedad del propietario. Es decir, si usted, por ejemplo, rompió los muebles, en el momento de la salida de este depósito mantendrá el costo del daño causado por usted. A partir de ello mantendremos las deudas por servicios públicos o pagos de alquiler que se le asignen. Si no ha roto o estropeado nada, el propietario debe devolver su depósito.
En la misma sección, se debe indicar que es responsabilidad del propietario eliminar las consecuencias de lo que sucedió por culpa del empleador. Es decir, si el apartamento se inundó debido a los servicios públicos, las reparaciones son responsabilidad de los propietarios, no de usted. Por supuesto, si el accidente ocurrió por culpa del empleador, eso es suyo, usted mismo debe eliminar las consecuencias.
También tiene deberes, y están enumerados en la sección "Deberes y derechos del empleador". Examine esta sección tanto, y mejor, más cuidadosamente que todos los demás. En primer lugar, solo usted y los especificados en el contrato deben vivir en el apartamento. Es decir, si va a vivir con su esposo, pareja, amiga, tía, asegúrese de incluirlos en el contrato; de lo contrario, el propietario los señalará a la puerta y tendrá razón. Indique también en el documento su perro o gato favorito para que no sufran la misma suerte. La única persona que puede traer consigo para vivir sin advertirle al propietario es a su hijo menor (la negativa viola sus intereses). Pero ¿por qué problemas adicionales? Es mejor especificar un hijo o una hija.
Si el propietario le permite rendirse al subarrendamiento (lo cual es poco probable), esto también debe estar escrito en el contrato. Si esto no está en el documento, significa que no debe volver a tomar el apartamento o su parte a otra persona. También en esta cláusula del contrato se indica que el empleador no puede instalar el equipo (no se asuste, puede colocar el horno de microondas, se trata más bien de un equipo integrado), un sistema de alarma, llevar a cabo la reconstrucción, etc. Entonces, si pensaste en derribar la pared para agrandar la habitación, olvídalo. Si desea hacer una redecoración en el apartamento, esto también debe coordinarse con el propietario.
Tenga en cuenta que el inquilino del apartamento solo tiene derecho a vivir allí. Si abres una oficina legal o una tienda, será una violación grave del contrato y de la legislación de la Federación Rusa. Si una de las partes viola los términos del contrato, puede resultar en su terminación anticipada, así que tome todo lo escrito en serio.
No olvidemos el acto de recepción y transmisión.
El contrato de aceptación del apartamento, que también debe estar firmado en dos copias, debe adjuntarse al contrato. Si no hay tal acto y no describe en detalle el estado del apartamento, qué cosas hay en él y cómo se ven, puede ir de lado. Después de una semana, los propietarios pueden olvidar que el lavaplatos no ha estado funcionando durante un año, y es un gran chip en la bañera, y te culparán por este daño. El tribunal se pondrá de su parte, y usted tendrá que pagar por ello.
Para resumir: debe tener una copia del certificado de propiedad, permiso de otro propietario o propietarios de apartamentos, si es necesario, dos copias del contrato y dos copias del acta de recepción y transmisión. Ahora puede firmar documentos, entregar una copia a los propietarios, tomar las llaves y despedirse, especificando cuándo vendrán la próxima vez. Después de firmar el contrato, su tarea no es violar sus condiciones. Como precaución adicional, siempre puede llevar documentos con usted, por ejemplo, para demostrar que los tiene si el propietario cambia repentinamente los bloqueos.
Defender el deposito
En el futuro, ya sea distante o no, lo más probable es que tenga que abandonar el apartamento. En este caso, usted con el propietario deberá firmar un nuevo acto de recepción y transmisión, que le indicará en qué forma le devolverá el apartamento y la propiedad. Él le devolverá el depósito de seguro (o lo retendrá, parcial o completamente, si es necesario), le devolverá las llaves y, deseándose buena suerte, diga adiós. Esta es una opción ideal, pero en realidad puede ser difícil.
Si el propietario "olvida", "no quiere", "no puede" o por otras razones se niega a devolver su depósito de seguridad, pero aún así desea obtenerlo, tendrá que ir a la corte. Un segundo acto posterior de aceptación y transferencia firmado por ambas partes será la prueba de que usted ha cumplido con todas las obligaciones en virtud del contrato, por lo que el propietario debe devolverle el depósito.
Recuerde que el contrato puede ser rescindido anticipadamente.
También pueden surgir problemas si el contrato se termina antes, debido al hecho de que una de las partes lo violó gravemente. Por ejemplo, si trajiste a cinco personas más para vivir contigo. O si, después de dejar al dueño, las cucarachas y las ratas salieron repentinamente de todas las grietas, sobre las cuales no le dijo nada, y el propietario se niega a eliminar este problema. En estos casos, vale la pena centrarse en dos artículos del Código Civil: el artículo 451 "Modificación y rescisión de un contrato debido a un cambio significativo en las circunstancias" y el artículo 687 "Rescisión de un contrato para el alquiler de locales residenciales".
Tiene derecho a rescindir el contrato en cualquier momento, por escrito, advirtiéndole al propietario del apartamento sobre esto dentro de los tres meses. Además, en algunos casos, la ley le permite hacerlo a través de los tribunales, por ejemplo, si las instalaciones están en condiciones de emergencia. El propietario tiene derecho a rescindir el contrato a través de la corte si no ha hecho un contrato de arrendamiento por más de dos meses con un contrato a corto plazo (el contrato es de menos de once meses) y más de seis meses a largo plazo (el contrato es válido por más de un año).
Defiende tus derechos
En el caso de que desee rescindir el contrato antes de tiempo, el propietario puede tomar una defensa aburrida y simplemente negarse a someterse a este procedimiento. Luego, debe actuar de manera independiente, para protegerse de posibles reclamaciones de su parte. Envíe una notificación por escrito al arrendador indicando que usted termina el contrato de arrendamiento por tales y cuales son los motivos de dicha fecha (después del último período pagado). En la notificación, adviértale que si no va al apartamento, simplemente se mudará y colocará las llaves en el buzón. Es necesario enviarlo por correo certificado con una lista de notificación e inversión. Luego, guarde una copia del aviso junto con todos los documentos postales en su cuenta, que le serán útiles en caso de un tribunal como evidencia de sus acciones.
Si el propietario no ha respondido, corre el riesgo de tener consecuencias adversas sobre sí mismo. En pocas palabras, el silencio en este caso es un signo de consentimiento. En el día señalado, después de haber limpiado el apartamento, saque sus pertenencias, ciérrelas, coloque las llaves en el buzón y salga en silencio. Todos los papeles (un contrato de arrendamiento, una copia del aviso enviado por usted con los documentos postales) se conservarán durante tres años a partir de ahora, en caso de que el propietario decida cobrarle de inmediato por el resto del período. El plazo de prescripción es de tres años.
Fotos:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com
